将来を考えた給料外収入
不動産投資というと以前は地主さんや資産家の方が行うイメージがありましたが、最近サラリーマンの方々も不動産投資をされる方が増えています。 アパートやマンション等の賃貸用不動産やレンタルオフィス用の事業ビルを購入してその家賃収入を得ようというものです。
サラリーマンとして、給料のように安定した収入の他に、不測の事態などの備えとして、また、定年退職後の公的年金の補完など、将来への備えとして、不動産投資を考える方が多くなっています。
将来を考えて給料以外の収入を得たいとは思っても、不動産投資とはどんなものか良くわからないという人が沢山いらっしゃいます。
・自己資金はいくら必要なのだろうか？
・実際どのくらいの収入があるのだろうか？
・ローンは組めるだろうか？
・メリットやデメリットは？
・リスクは無いのだろうか？
など色々と考えてしまいますよね！
では、将来を考えたえた不動産投資とはどういったものなのか、具体的な例で考えてみましょう
不動産投資の例： Ａさんの場合
現在、年齢が40歳で預金500万円もっているＡさんは、定年後の生活を考えて不動産投資を始めました。
定年後の生活資金を月30万円とすると、年間で360万円の賃料収入がある不動産物件を購入したい。
3500万円で年間賃料合計が400万円ある物件Ｂが見つかりました。
年間収入が400万円あり月の収入は約33万円と目標としていた月30万円もクリアできるので物件を購入することに決めました。
でもＡさんは自己資金が500万円で購入代金の3500万円には足りません。
そこでＡさんは不動産会社に相談しました。
不動産会社の営業ＣさんはＡさんに説明をしました。
Ａさんは預金を500万円もっていますから自己資金500万円を使って残り3000万円を アパートローンで組めば購入も可能です。また、営業Ｃさんはレバレッジ効果について説明をしてくれました。
もしこの物件Ｂを全額自己資金で購入すると
物件Ｂの年間収入は400万円で、購入代金3500万円ですから
利回りは年間収入（400万円）÷購入代金（3500万円）＝11.4％です。
この11.4％の利回りを表面利回りといいます。
Ａさんが自己資金500万円を使って残り3000万円をアパートローン（年利３％）で物件Ｂを購入すると
アパートローンの支払い利息の年間90万円（3000万円×3％）を年間収入400万円から引いて
実質的な収入は310万円となります。
この実質的な収入をＡさんが実際に出した金額500万円で割ると
利回りは実質年間収入（310万円）÷自己資金（500万円）＝62％です。
この62％の利回りを実質利回りといいます。
見た目の物件利回りが11.4％ですから、投資の利回りが50.6％向上し、投資効率に関しては約4.4倍（50.6％÷11.4％）になります。
自己資金が500万円でも、全額現金で買った場合より実は投資効率は高いんですよと教えてくれました。
この考え方をレバレッジ効果といいます
Ａさんは自己資金500万円とアパートローン3000万円で物件Ｂを購入しました。
これで将来のための収入ができました。でも入居者を見つけるにはどうしたらいいのだろう。
せっかくアパートを購入したのに借りる人がいなければ、収入はありません。
また、入居者の管理やクレーム処理などサラリーマンのＡさんでは、とても対応しきれません。
そこでＡさんは、営業Ｃさんに相談しました。
当社では不動産管理もしていますからＡさんの代わりに入居者の募集・管理からクレーム対応まで当社で行います。
ＡさんはＣさんの不動産会社と物件管理委託契約を結び、落ち着いてサラリーマンを続けることが出来き、また、将来のための備えを得ることが出来ました。
（※ここでは、解りやすくするために税金や維持管理費などの必要経費・銀行ローンの元金返済分や入居率は考慮せず単純に計算しています※）
不動産投資のメリット
これとは反対に3500万円で購入した不動産を4000万円で売却したときに得られる差額の500万円（転売益）をキャピタルゲインといいます。
転売益を得るには、それなりにまとまった資金が必要になる他、相場に左右されて必ずしも利益をえられるとは限りません。でも家賃収入を目的とした不動産購入では比較的リスクが少ない不動産投資が可能になります。
株式投資や穀物などの商品取引でも、信用取引を使ってレバレッジを効かせることはできます。これらの信用取引と不動産投資との違う点は、信用取引では銀行がお金を貸してはくれませんが、不動産取引では銀行がお金を貸してくれることにあります。
銀行側からみても査定のし易い不動産投資への融資は、儲かるかどうかわからない信用取引とくらべて融資しやすいようです。
しかし不動産業は歴史も長く既に賃貸ビジネスのシステムが確立されていますので、その業務を不動産会社などに任せれば、不動産会社から送られてくる報告書と通帳を毎月チェックすればＯＫです。自分は本業に専念できます。
でも、不動産投資の場合、投資利回りは入居者からの毎月の家賃が基本になりますので、地下の下落などによる値動きは、売却でもしようとしない限りは、 あまり気にすることはありません。
毎年、３月下旬に発表される公示地価をチェックするぐらいです。
それだけ大きな市場ですので、沢山の物件がありますから「駅が近い」「設備・間取が良い」など競争力のある物件を購入して、管理を任せるなどして不動産会社と一緒にやっていけば、安定的な収入をえることが可能です。
このときに不動産収入の必要経費として、物件の減価償却費を計上できます。
この減価償却費は、実際に支払うお金ではありませんので、実際に得られる収入と税金計算上の収入とでは、減価償却費の分だけ差額が生じて、手元に残るお金が多くなります。 もし、不動産収入が赤字になったとしても給料の分から赤字額を相殺できます。
また、相続するときも、投資用不動産は、現金などと違って相続税評価額が低く計算されますので、相続税の軽減効果もあります。
不動産投資のデメリット
このような場合でも、借入金の返済などの必要経費は入居者がいる場合と同じようにかかりますので、収益性や現金収入（キャッシュフロー）は悪くなってしまいます。
特に採算性の悪い物件は、市場とのギャップが大きく、買い手もなかなか見つかりません。そして、やっとの思いで買い手が見つかった場合でも安く買い叩かれてしまう場合が多くなります。
また、途中で用途変更する（事務所→マンション）といったことは、法律などの規制でできなかったり、リフォームなどに多額の資金を必要とすることから、採算が合うかどうかも問題となってきます。現実的には非常に厳しいものがあります。
でも、これらのリスクは、事前に良く調べて対策を講じておけば、対処も可能です。 リスクをしっかりと把握し、リターンと比較してリターンの大きい物件を見つけましょう!
