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不動産投資用語集 (ヤラワ行)

ユニットバス（ゆにっとばす）

工場成形の床、壁、天井、浴槽、機器類のセットで構成される一体成型した防水性の高い強化プラスチック製の浴室のこと。

浴槽と床だけを一体成形した「ハーフユニット」と浴槽・便器・洗面台を一緒にしたものがあり、防水、施工性、品質の安定、工期の短縮化などの面で優れ、2階以上への設置も可能。以前はもっぱらホテルや集合住宅向けだったが、現在は高級仕様の商品も増え、一戸建てでも主流になっている。最近では、出入口段差解消や引き戸の採用、手すり・腰掛けの設置など、高齢化対策の開発がすすんでいる。古いイメージを払拭するためか、「システムバス」と呼ぶメーカーも多い。

容積率（ようせきりつ）

住宅の規模（広さ）に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。

用途地域と都市計画の指定によって上限が定められ、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に即応して公共施設の機能の維持増進を図る。

たとえば、容積率150％の地域で敷地面積100平方メートルの場合［100平方メートル×150％＝150平方メートル］となり、延床面積150平方メートルまでの建物が建てられる。ただし、前面道路が１２ｍ以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。

用途地域（ようとちいき）

住宅地に望ましい環境造りや、商工業に適した地域造りなど、地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて定められている。

建築できる建物の種類、用途、規模を地域別に制限し、地域区分は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の３に分かれる。そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類。各区分によって、建てられるものと建てられないもの、その規模の制限がくわしく規定され、住宅が建てられないのは「工業専用地域」のみ。

第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域工業専用地域の12種類。

ＲＥＩＴ（りーと）

不動産を運用対象にした投資信託のことで、REIT＝リートはReal Estate Investment Trustの略。

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）は投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配する投資信託です。主として複数の不動産に投資する会社が導管体としての役割を果たすための仕組み。

利回り（りまわり）

投資に対する利益の回収割合のことをいい、不動産では、

(1)還元利回り　投資額に対する年間の賃料収入の割合で計算する場合
(2)実質利回り　賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入を基に計算する場合。「純収益率」「ネット・キャッシュフロー率」ともいう。
(3)表面利回り　経費を引く前の総収入を基に計算する場合。
(4)投資利回り　将来の売却益も含めて計算する場合。

投資用不動産広告における利回りは、一般的には、年間賃料÷販売価格×100%で表示されている。実際には固定資産税、管理委託費等の固定費があるので表示利廻りより低いパーセンテージになる。

レバレッジ効果（ればれっじこうか）

借り入れすることによって自己資金だけの場合の何倍もの収益が狙える効果のこと。レバレッジとは「てこ」の意味で「てこの原理」になぞらえ、借り入れを行うことで、少額の投資資金から大きなリターンを期待するをさす。

レバレッジを効かせるとは、例えば、月20万円の賃料収入で、年間240万円の収入がある収益物件を、自己資金500万円と借入金2000万円とで2500万円投資した場合、見た目の利回りは、240万円(年間収入)÷2500万円(購入代金)＝9.6％になります。
これを投資した自己資金500万円に対する配当利回として考えた場合、借入金の支払利息（金利3％の場合）60万円を年間収入から差引くと180万円が収入になり、その実質的な利回りは、180万円（年間収入）÷500万円(投資資金)＝36％に跳ね上がります。見た目の物件利回りが9.6％ですから、投資の利回りが26.4％向上し、投資効率に関しては2.75倍（26.4％÷9.6％）になります。

レンタブル比（れんたぶるひ）

賃貸オフィスや貸事務所、賃貸住宅などにおいて、賃貸合計面積の延べ床面積に対する比率をいい、高ければより採算性が良くなります。貸室合計面積÷延べ床面積で計算され、施設の設計及び事業収支を検討する際に指標の一つとなります。

例えば、レンタブル比が75%ならば、貸室として専有で使用できる面積が延べ床面積の75%。延べ床面積（容積対象）が100坪の場合75坪が賃貸とする事ができる部分になります。

建物を計画するときには、レンタブル比の大小が一つの目安となる。

ロフト（ろふと）

屋根裏や倉庫のことで、ともともとは、納屋や馬小屋で干し草などを蓄える二階に相当するスペースを意味する。また、教会や講堂の中二階や桟敷、倉庫や工場の最上階のスペースなども指し、次のような3つの意味がある。

(1)屋根裏の空間を利用して造られた部屋
(2)床から天井までの高さが大きい部屋において、天井近くに設置された物置等に利用できる空間
(3)住戸内において、2つの部屋が上下に連続した形で造られているとき、上の方の部屋

傾斜屋根の小屋裏空間にある部屋は「アティック」、小屋組みのすき間を利用した部屋を「ギャラット」という。最近ではワンルーム・アパートの天井の低い中二階もロフトという。