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不動産投資用語集 (ア行)

アルコーブ（あるこーぶ）

集合住宅などで、共用廊下から引き込んだ位置に玄関扉を設けた各住戸の玄関前部分をいう。

ドア開閉時に部屋の中が見えてしまうのを防いだり、開いたドアが廊下を歩いている人にぶつかるのを防ぐなどのメリットがある

ＲＣ（あーるしー）

「鉄筋コンクリート構造」を用いた建築物の構造もしくは工法で英語のReinforced-Concrete（補強されたコンクリート）の頭文字をとったもの。

引っ張る力に強い鉄筋で、圧縮する力に強いコンクリートを補強する。また、耐久性、耐火性、強度にも優れ、経済性に富む中高層建築で多く用いられる

頭金（あたまきん）

売買代金のうち現金で支払う部分を指す。売買代金から頭金を差し引いた金額をローンを利用する。

一般的に、公庫や民間住宅ローンでは物件価格の80%までが借り入れ限度であると云われ、物件価格の2割を用意する必要がある。ローン諸費用や仲介手数料などの諸経費を勘案すると物件価格の3割程度準備することが資金計画上望ましい。

位置指定道路（いちしていどうろ）

建築基準法上の「道路」のひとつ。幅4m以上の私道で、特定行政庁が道路位置の指定をしたもの。

新しく開発された分譲地などのミニ開発で、袋小路状の私道の周りを建売住宅が取り囲んでいるようなケースによくある道路。

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法または大都市地域における住宅及び、住宅地の供給の促進に関する特別措置法によらないで築造する建築基準法施行令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。

道路位置の指定を受けるには、公道との交差部に有効な隅切りがあること、側溝を設けること、一定以上のこう配がないことなど、特定の技術的な基準に適合することが条件。

位置指定を受けるまで建築確認は取れない。

一般定期借地権（いっぱんていきしゃくちけん）

平成4年に施行された新借地借家法により創設された3種類の定期借地権のうちのひとつで、五十年以上の存続期間を定めた場合、期間満了後は必ず土地を返すことを内容とする借地権制度。

定期借地権契約に次の3つの契約内容が含まれていること。
(1）契約の更新による期間の延長がない
(2）存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
(3）期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない

つまり、五十年以上の存続期間を定めた場合、土地を借りて建物を建てた人は期間満了後、建物を取り壊して、借りた土地から出ていかなければならないということ。

一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

媒介契約の１つで複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼できる媒介や代理を依頼することが許された契約。

他に依頼した業者を明示する義務があるものと、明示する義務のないものとがある。一般媒介では、依頼者は他の業者への依頼が制限されていないのでより有利な取引が得られるが、宅建業者からすれば成功報酬が得られる保証がないので、積極的な媒介行為を行わない場合もある。

インカムゲイン（いんかむげいん）

資産運用や投資に対するリターン（成果）のひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益（所得）のこと。

不動産の場合は賃料収入など株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は受取利子（利息収入）、投資信託などの場合は収益分配金を指す。元本に対する1年間のインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものが「利回り」で、収益性の指標になる。

印紙税（いんしぜい）

印紙税法に基づき、売買契約書や金銭消費貸借契約書など、課税物件に該当する一定の文書（課税文書）に貼り付けて消し印する方法で納付される国税。

請負契約（うけおいけいやく）

請負契約とは、雇用の形のひとつで、請け負った側が事業主として仕事を進める契約のこと。

請負人がある仕事の完成を約し、相手方たる注文者がその仕事の結果に対して報酬を与える事を約することによって成立する契約。

一般的には建物の建築や土木工事などにする契約。請負人は仕事の結果について担保責任を負うので、瑕疵がある場合には瑕疵補修あるいは損害賠償を請求できる。注文者の報酬支払いは原則後払いとする。

委託契約と違うのは、委託契約の目的が「特定の業務の処理」であるのに対し、請負契約は「仕事の完成」である点。建物の工事請負契約を結ぶときには、民法では、売買契約と同じで契約書はなくても成立するとされるが、後でトラブルが起きないようきちんと契約書を作ることが良い。

内法（うちのり）

内法とは、壁や柱の内側から測った寸法のこと。または、その採寸方法のこと。

建物の床面積を計算するときには、内法計算という壁の内側を測る方法と、壁芯計算という壁の中心線を基準として計算する方法がある。

一戸建住宅は、壁芯で算出した面積で建築確認、登記をするが、マンションの場合は、広告、カタログなどの記載は壁芯で計算し、登記する場合は内法によって計算された面積を用いる。そのため、物件広告と登記簿の専有面積は一致せず、登記簿の数字のほうが小さくなる。

公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので、注意が必要。

売渡承諾書（うりわたししょうだくしょ）

所有者が、所有する不動産を売却する意思がある旨を特定または不特定の第三者にあてて表明する文書。

売渡承諾書を交付しただけの段階では道義的な責任は別として、法的な拘束力を発生する書面ではなく、発行人は自由にこれを撤回できるものとされている。売渡証明書の法的な性格は、売却の可能性を表明した文書であり、確定的な意思表示ではなく、契約の申し込みあるいは承諾としての効力は認められないとされる。

従って、そこに記された内容は随時撤回可能ということになる。しかし、物件の特定、引渡し日、移転登記の日、売買代金の額と支払日、損害賠償の予約など、売買に関する条件が完全に煮詰まっているような場合には、例外的に契約の成立があるものとして扱われることもある。

また、そこまで煮詰めた場合に撤回すれば、契約成立とは認められなくても、契約締結上の過失責任が認められることもある。

ＡＬＣ（えーえるしー）

中低層建築物の外壁や床板、超高層マンションの廊下・バルコニー側の外壁、鉄骨造の倉庫や工場の外壁で用いられることの多い建築材料のひとつで、高温高圧多湿養生を意味するオートクレーブ状態で製造管理された軽量気泡コンクリートを指し、英語のAutoclaved Light-weight Concrete の頭文字をとったもの。

軽量気泡コンクリートは、工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートである。その特長として軽量にもかかわらず強度があり、耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられる。

ＡＬＣ造とは、 ＡＬＣパネルを使用した建築構造のことである。

液状化現象（えきじょうかげんしょう）

緩く堆積した飽和砂質土層（地下水位の高い砂地盤など）が、地震時のように排水を許されないほど急激な振動載荷を受けたときに、比重の大きな液体状を呈する現象をいう。

これにより比重の大きい構造物は沈下、倒壊し、比重の軽い地中の構造物（下水管等）が浮き上がったりする。単に液状化（えきじょうか、liquefaction）ともいう。

ＳＲＣ（えすあーるしー）

「鉄骨鉄筋コンクリート構造」を用いた建築の構造もしくは工法で英語のSteel Reinforced Concreteの頭文字からSRC構造またはSRC造と略される。

柱・梁など骨組みを鉄骨で組み、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせて一体構造にした建築工法。強度に優れ、マンションなど高層建築に用いられる。

オーナーチェンジ（おーなーちぇんじ）

投資用の不動産を購入した者（オーナー）が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側からみると家主が変わる（チェンジ）ことになる。

ワンルームマンションなどの投資用物件でよく見られるが、利回りなどが確定しやすく、新オーナーは新たに入居者を探す手間が省けるというメリットがある。